Un urbanismo de equilibrio. Las Unidades de Aprovechamiento Social (UASO) como mecanismo de redistribución del valor en el suelo urbano consolidado

Resumen

El presente trabajo aborda un vacío estructural del urbanismo español contemporáneo: la ausencia de un mecanismo operativo y continuo de retorno social del valor urbano generado en el suelo urbano consolidado. Mientras el sistema jurídico vigente ha demostrado una elevada capacidad para capturar valor en los procesos de transformación y expansión urbana, carece de instrumentos eficaces para intervenir en la ciudad existente, donde hoy se concentra la mayor parte de la generación de valor inmobiliario.
A partir de un análisis sistemático del marco jurídico español y de un estudio comparado de cuatro modelos internacionales —Viena, Londres, Nueva York y San Francisco—, el artículo pone de manifiesto que los sistemas que logran capturar valor en la ciudad consolidada lo hacen mediante reglas explícitas que vinculan directamente el incremento de aprovechamiento con obligaciones de retorno social, especialmente en materia de vivienda protegida.
Sobre esta base, se propone el modelo de Unidades de Aprovechamiento Social (UAS) como una regla geométrica, universal y proporcional que permite reorganizar el aprovechamiento urbanístico total de cada solar, preservando el derecho consolidado del propietario y vinculando cualquier incremento de aprovechamiento a la generación de su equivalente en vivienda protegida. El modelo se formula mediante una ecuación canónica de equilibrio social, independiente de la negociación discrecional y compatible con el sistema institucional español del Patrimonio Público de Suelo.
El trabajo concluye con un ejemplo práctico completo que demuestra la operatividad técnica, económica y jurídica del modelo UAS en suelo urbano consolidado, evidenciando su potencial como instrumento estructural para la política de vivienda en España.